Nelle principali città italiane e nelle località di villeggiatura, per il primo anno dal post‑Covid è stata confermata una diminuzione dell’offerta di immobili destinati agli affitti brevi. L’unione di maggiori oneri, costi di gestione e fiscali più elevati e rendimenti netti deludenti ha infatti indotto molti proprietari a ritirare i propri immobili dal mercato degli affitti brevi, causandone una significativa contrazione. Tale andamento, tuttavia, non ha toccato i canoni medi di locazione, i quali continuano a salire, sospinti dalla domanda sempre solida e dalle nuove incombenze normative. Mentre il numero di annunci online è sceso di oltre 25mila unità in un solo anno, le tariffe restano infatti in crescita in quasi tutte le zone monitorate.
L’offerta di case in affitto breve è calata da 508.000 a 484.000 annunci online nell’ultimo anno, secondo i dati di AIGAB (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi). Marco Celani, presidente dell’associazione, ha spiegato a Il Sole 24 Ore che la riduzione — pari a circa 25.000 unità — è dovuta sia a chi è passato al contratto 4+4, sia a chi, non volendo adeguarsi alle nuove regole, ha preferito lasciare la casa sfitta. Le stime indicano che 50.000 unità sono uscite definitivamente dal mercato degli affitti brevi. Tra le cause primarie, il nuovo obbligo di inserire il Codice Identificativo Nazionale (finora rilasciati 586.000 CIN) e di dotare gli alloggi di estintori e rilevatori di gas, con sanzioni in caso di omissioni, ha imposto spese aggiuntive e tempi di adeguamento; tariffe medie giornaliere di 100–140 € valgono poco contro i costi di gestione e una fiscalità più gravosa, tanto che il 38,5 % degli ex‐host denuncia guadagni inferiori a quanto inizialmente atteso.
Se è vero che tale fenomeno sta determinando un’inversione di tendenza nel mercato immobiliare, con un aumento dell’offerta di affitti stabili destinati ai residenti, secondo l’ultimo report di Scenari Immobiliari per il quotidiano economico-finanziario i canoni medi delle locazioni brevi nelle grandi città italiane hanno fatto segnare incrementi compresi tra il +2,7 % di Milano (dove si mantengono i livelli più elevati) e il +5,4 % di Firenze. In alcune località balneari gli aumenti sfiorano il +6 % su base annua. Nel complesso, i prezzi sono cresciuti del 4,7 % e i rendimenti medi si attestano al +4,4 % rispetto a dodici mesi fa.
Secondo l’Istat, in Italia esistono 35 milioni di immobili residenziali, di cui 25 milioni occupati e 9 milioni sfitti. Di questi, 700.000 unità – circa il 2 % del complesso – sono destinate agli affitti brevi. La maggior parte degli appartamenti oggi offerti con questa formula non proviene da un passaggio diretto dal lungo termine, ma da immobili che i proprietari hanno ereditato (32%), o che un tempo abitavano in prima persona prima di trasferirsi altrove (28%), oppure erano rimasti vuoti per anni (26,1 %). Solo una minima parte (2,2 %) è stata trasformata da contratti di locazione di durata classica. Sul fronte fiscale, la cedolare secca al 26%, introdotta nel 2024, è stata applicata finora da appena l’11,3 % dei locatori di case brevi. Il trattamento agevolato si estende solo a chi dichiara canoni da almeno due unità, mentre sul primo appartamento rimane l’aliquota al 21%. Nel frattempo, Pro.Loco Tur ha presentato ricorso alla Corte di Giustizia UE contro il pacchetto Vida, che dal 1° luglio 2028 (o 2030, a seconda delle scelte nazionali) potrebbe introdurre l’IVA sui canoni dei portali online.
Che il mercato degli affitti brevi in Italia, dopo una lunga fase di crescita, avesse registrato un calo significativo è risultato evidente dallo scorso marzo, quando, secondo l’AIGAB, gli annunci online erano scesi da 75.000 a 66.660 dal mese di gennaio. La riduzione si era assestata all’11%, raggiungendo a Firenze il 20%. Le cause principali, oltre agli adempimenti richiesti a livello nazionale, si sono rivelate anche le nuove normative locali, come quella della Toscana che consente ai Comuni di imporre limiti o divieti nelle aree più turistiche. La legge toscana, nata da forti mobilitazioni cittadine, è stata impugnata dal governo per presunta violazione delle norme su concorrenza e libertà d’impresa. Lo scorso novembre, il collettivo “Salviamo Firenze” aveva inscenato una protesta simbolica contro gli affitti brevi, coprendo con adesivi rossi circa 500 key box, le scatole utilizzate dai proprietari per l’accesso agli appartamenti. Gli adesivi riportavano la scritta “Salviamo Firenze X Viverci”, un messaggio diretto contro la speculazione immobiliare che, secondo i manifestanti, stava trasformando il centro storico in un luogo sempre meno vivibile per i residenti. Proteste simili si sono verificate anche in altre città italiane, come Roma, dove gruppi locali hanno sabotato le key box in segno di protesta.
Ho un figlio, ex Googler ed ora in Meta, che dopo profondi studi, ha iniziato ad affittare a breve termine miei appartamentini, chiedendo sostanzialmente un’infinità di patenti, permessi, tasse e balzelli, robe da matti, tanto l’America cerca di portarci fuori dal nazi fascismo imperante in Europa, tanto i nostri nazi fascisti stingono ancora di più gli angoli di libertà.
Da solo non ci proverei nemmeno, la fatica di mio figlio per avermi aiutato e circa pari ad aver costituito due start up innovative, solo per mantenere i burocrati Romani e la loro scrivania.
Ognuno tira l’acqua al proprio mulino. Ma come in ogni fenomeno economico commerciale si devono salvagiardare degli equilibri e non solo dei privilegi. L’intera società deve fondarsi su equilibri. I malcontenti, sia da una parte che dall’altra, sono fenomeni che denunciano questa mancanza di equlibrio.
Sinceramente il mulino dei miei appartamentini macina così poco tolte le spese, che ho solo il rimpianto che mio figlio ci ha perso tempo, a modo mio prendevo meno, ma ci capivo, oggi per affittare senza finire in galera, occorrono come mio figlio due lauree in materie economiche e tre master in gestionale.